小產權房最新政策：2015年將進一步解決小產權房 - 房天下賣房知識
2015年小產權房的最新政策
最近政府又出臺小產權房的最新政策《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》，小產權房政策國家發產權證的叫大產權房，國家不發產權證的叫小產權房。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對於小產權房你瞭解多少?
1月10日，據住建部相關人士透露，住建部已經明確提出將治理違法建築作爲2015年需要重點突破的工作之一。因而，作爲違法建築的一種，違反城鄉規劃和土地用途的小產權房也將得到進一步解決。
據悉，住建部從城市規劃的角度處理違法違規的小產權房之外，小產權房解決的系列方案亦在不斷出爐，其中首推即將在2015年3月1日正式執行的《不動產登記暫行條例》。
業內人士認爲，根據不動產登記的頂層設計，在未發證的情況下，小產權房無產權保證，未來也很難入市交易。
並且，國土部上報中央的農村土地制度改革試點方案獲批後，按照改革方案設計，徵地制度、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等農村土地制度改革將持續重點推進。2015年會選擇若干試點，進行土地制度改革試驗。
因而，隨着不動產登記和土地制度改革的推進，存量小產權房的問題也將逐步處理。
另據瞭解，國土資源部網站1月3日援引國土資源部執法監察局表態稱，自2014年11月22日、11月24日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合部署小產權房查處工作一個多月來，各省級國土資源部門密集部署有關工作，加快清理、查處。
國土資源部執法監察局負責人近日還表示，各地要按照要求堅決做到三個一批，即堅決拆除一批小產權房，堅決查處一批典型案件，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。
據稱，國土資源部瞄準社會高度關注的熱點問題，從部門實際和履職盡責出發，把集中開展違法建設、銷售小產權房突出問題專項整治工作，列入了四風突出問題專項整治工作方案。這項專項整治工作由部領導親自掛帥，要求剎風治亂，堅決叫停在建、在售小產權房，切實維護羣衆權益。同時，國土資源部已組織人員先後赴5省(市)督辦小產權房違法用地查處工作。
小產權房政策《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》明確規定，對於借戶籍制度改革或者擅自通過村改居等方式非經法定徵收程序將農民集體土地轉爲國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地，不得登記發證。對於不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規範造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任。
小產權房政策根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行爲不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
小產權房政策由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，加上其產權不完整，購買小產權房很可能會引發後續的一系列問題和風險。
小產權房政策小產權房產權區分
小產權房政策國家發產權證的叫大產權房，國家不發產權證的叫小產權房。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：
1.是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因爲購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
2.是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
3. 是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱爲鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。
小產權房政策前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較爲明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。性質分類
小產權房政策小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。
小產權房購買風險
(一)法律效力
小產權房買賣合同的效力一般認定無效爲原則。但也區分不同情況：
對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
(二)政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作爲實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
(三)房產轉讓
小產權房拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
(四)監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
小產權房購買是有風險的，小產權房買賣合同的效力一般認定無效爲原則。政策風險，小產權房拿不到正式的房產證。小產權房政策小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。
購房者們在買小產權房時要考慮清楚，買房要謹慎。