前言：“你擁有你的產權且不需要親自經營，坐等收錢，可謂省心省力”，這是目前售後包租類產權式商鋪為小投資人展現的圖景。在銀根縮緊、傳統融資渠道受到限制的背景下，企業開始尋找新的資金支援。然而，“售後包租”、“售後返租”此類國家明令禁止的銷售模式背後，埋下的是對於投資人的巨大風險。
事件回放：紅星美凱龍凱利Mall被指“售後返租”
在加盟費風波和收購吉盛偉邦“流產”事件一週年之際，近來紅星集團下屬傢俱流通業公司上海紅星美凱龍企業管理有限公司的商鋪專案再次熱鬧起來。這次自然也與“資金”回籠方式緊密相關。
4月初，本報記者調查發現，在“限購”之下各路樓市投資資金急尋出路之際，包括浙江、山東等地在內的部分紅星美凱龍專案紛紛打出誘人的投資回報牌。
位於山東濰坊的“紅星美凱龍凱利Mall”的“產權式商鋪”就是其一。據其銷售人員介紹，“紅星凱龍凱利Mall”為紅星美凱龍和濰坊凱利置業有限公司的合資專案。
在其銷售宣傳單上，投資回報數字極為耀眼。“10年回本，30年純利”、“20年無憂品牌託管，10年100%高額回報，降低投資風險，有效規避通貨膨脹。更重要的是，商鋪租金返還還是以‘總房款’為基數，而不是以‘合同款’為基數，是真正意義上的100%回報!”
然而，這一“售後返租”的模式卻很可能只是個“美麗的餡餅”。北京某不願具名的律師告訴記者，這一“產權商鋪，售後託管”很有可能涉嫌國家明令禁止的“售後包租”行為。
在上市籌備已久未果之時，資金鍊一直備受質疑的紅星美凱龍冒險採用此手法回籠資金不免讓人疑竇叢生，而合作方的濰坊凱利置業有限公司在這其中處於何種位置也不免讓人心中起疑。 <詳細>
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“售後返租”：創新商業模式抑或非法集資?
對於紅星美凱龍凱利MALL的“售後返租”行為，上述不願具名的律師表示，這一銷售商鋪所謂的“產權商鋪，售後託管”的方式雖然明著可以稱作“售後返租”，但由於上述銷售宣傳很有可能涉嫌國家明令禁止的‘售後包租’。
據上述律師介紹，國家對於商品房“售後包租”銷售行為明令禁止可謂三令五申。最早的2001年原建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》就規定，開發商如有“採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。2006年在《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》中更是規定，“對未取得預售許可證釋出預售廣告的，承諾售後包租、返本銷售的”，要“予以嚴肅處理”，且不再區分銷售的是不是“未竣工商品房”。
而且，《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2011年1月4日起施行。《司法解釋》稱，“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判10年有期徒刑。
但值得注意的是，上述律師指出，僅僅依據宣傳並不能確認紅星美凱龍的“售後包租”行為。上述律師為記者解讀，“不以房產銷售為主要目的”這一點很難判斷，因為“他們可以有很多理由稱自己就是在賣房產。”
然而，“跳出來看，雖然難以對其所使用的‘售後返租’究竟是商業模式創新還是非法集資做出判斷。但是，毫無疑問的是，購房人在其中還是承擔了一定風險，而這種粗劣的手法也可能讓被銷售專案走上風口浪尖。”上述律師對記者分析道。 <詳細>
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回顧：紅星美凱龍的“售後包租”風波
事實上，上述“售後返租”模式的出現並不是紅星美凱龍第一次與“售後包租”有干係。
據記者瞭解，早在2010年上半年，紅星美凱龍的一個宜昌專案情況與上述專案如出一轍。紅星美凱龍與湖北華祥集團合作建設宜昌市的紅星美凱龍專案，除了紅星美凱龍自營店外，其另外一棟華祥商業中心也曾陷入“售後包租”風波。
為此，2010年5月，紅星美凱龍還在其網站上發出“重要宣告”：“公司及下屬公司在全國範圍內均沒有任何產權式商鋪銷售或商鋪使用權出讓，更不會對這些商鋪投資者作出任何承諾和保證”、“我公司沒有授權任何單位或個人在其產權式商鋪銷售或商鋪使用權出讓中使用紅星美凱龍品牌、名稱等內容。”
而具體到濰坊這一專案，上述“售後返租”的“產權式商鋪”銷售行為可謂非常明顯。那麼，這一次，紅星美凱龍與當地開發商的合作是否與上一次有所不同?
據上述銷售人員提供給記者的公開資料顯示，凱利置業有限公司成立於2006年，註冊資本1.078億元人民幣。2008年底，凱利置業開始與上海紅星美凱龍品牌管理有限公司聯合，開發上述專案。而具體到專案股權，“股權配置上紅星美凱龍佔有50%的股份，凱利置業佔有50%的股份。”凱利置業某中層表示。 <詳細>
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“售後返租”的背後
因此，在這場至今尚未清晰的“婚姻”之中，聯姻雙方選擇“售後返租”這一回籠資金的方式自然就頗有微妙含義。
首先，2009年到2010年度，紅星美凱龍還曾因為向租戶收取高達200萬元結盟費和80萬元推廣費，受到全行業抵制。彼時，紅星美凱龍向加盟商收取鉅額加盟費用曾引起很多供應商不滿，一些供應商甚至拒絕供貨，以示抗議。因此，在樓市調控風聲漸緊的當下，與樓市緊密相連的傢俱行業商家與紅星美凱龍之間的關係緊張程度可想而知。
其次，在銀根縮緊的前提下，紅星美凱龍的傳統融資渠道，如銀行貸款定然也會受到限制。
第三，在其他領域的融資，可能規模不足以支撐它的擴張步伐。“2009年開始，紅星美凱龍就開始通過各種途徑尋找新資金，除了尋找新的投資者外，還通過信託公司、擔保機構等多個渠道尋找資金支援。”一位關注過紅星美凱龍PE的業內人士對本報記者表示，“但是規模往往不大。”
而對於凱利置業而言，藉助紅星美凱龍這一全國性品牌，其“傍大款”的好處自然也顯而易見。
然而，在越來越多的商鋪投資產品中，商家已然清楚，如何能一枝獨秀並非易事。
因此我們看到，雖然早有明令禁止，但一旦遭遇樓市投資資金不知所措時，“售後返租”甚至“售後包租”等“返租”銷售的“產權式商鋪”必然如陰影一般屢屢再現。
無論身披何種外衣，商家推出此類商鋪都逃脫不了如下模式：發展商將大商場分割成若干個小產權商鋪，並將其全部或部分以物業公司或商場經營管理公司的名義，承諾投資者——買方在一定年限內給予每年固定或保底加抽成的回報。一般發展商所承諾的回報年限為5年，最長的可達10年。
這種產權式商鋪在將所有權與經營權分離的同時向小投資人展現的是這樣的圖景：你擁有你的產權，而不需要親自經營，可謂“省心省力”。
而對於開發商，打上這一旗號的好處在於，一旦商鋪在經營權被分割出來之後，投資人的門檻紛紛降低，因此，其可投資資金總額度也就會增大。這對於整個運作過程都是資金密集型的商業地產而言，無異於暖暖春光。 <詳細>
結語：
無論紅星美凱龍凱利MALL的“售後返租”是否屬於國家明確禁止的“售後包租”的變形形式，對於投資者而要，要著重考慮投資風險，不要看見這個誘人的投資回報就亂了陣腳。往往投資回報與投資風險成正相關，投資需謹慎啊。
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