小區物業
- 目錄
- 1、小區物業管理
- 2、小區物業管理系統
- 3、小區物業管理方案
1小區物業管理
物業管理包括物業管理專項業務、小區服務、物業管理合同約定的其他內容等。其包含的內容和物業管理收費應該是滿足等價的原則。
第一，物業管理專項業務。這是物業管理的基礎工作，主要包括：
①建築管理。包括對各類、各種用途房屋、建築物的公共部分的保養與維修，使之保持良好的可使用狀態。
②裝置管理。指對公共供水、供電、供暖、空調、通風、通訊、燃料等設施進行保養、維修，使之保持良好的使 用狀態。
③小區內的交通組織與管理。指對小區內的平行交通和垂直交通(電梯和人行扶梯)的管理，包括通道、屋頂等空間的清理、路燈的保養等。
④消防管理。指消防制度的建立和執行、消防器材的設定、消防人員的管理等。
⑤保安管理。包括小區範圍內的安全、保衛、警戒等，但一般沒有強制權力。還可延伸為阻止違反業主公約行為的發生和發展，提醒和勸阻鄰里間干擾正常生活的情況等。
⑥綠化管理。指對小區內的綠化設施進行維護保養以及必要的更新，為業主提供良好的生態環境。
⑦清潔管理。包括垃圾、各種廢物、汙水、雨水的排洩與清除，以求保持一個清靜、衛生的環境。
第二，小區服務。包括家務總攬、教育衛生、文化娛樂、商業網點、社會福利等。
第三，物業管理合同約定的其他內容。
目前，物業管理中存在的問題主要有以下表現：
1、沒有成立正規的物業管理公司，造成物業管理水平低，服務質量差。
2、公用設施專用基金不落實，造成小區公用設施的維修、興建、保養等問題難以解決。
3、制度不健全，管理秩序混亂。
4、管理者與業主之間權責利不明確，影響小區物業管理的正常進行。
5、亂收費現象嚴重。
2小區物業管理系統
隨著資訊時代的到來，企業的生存和競爭環境發生了根本性的變化。對於企業而言，資訊化無論是作為戰略手段還是戰術手段，在企業經營中發揮著舉足輕重的作用。網際網路的迅猛發展為企業帶來了極大便利，企業的執行將更多依賴資訊系統的支援。
物業管理系統是現代居住小區不可缺少的一部分。一個好的物業管理系統可以提升小區的管理水平，使小區的日常管理更加方便。將計算機的強大功能與現代的管理思想相結合，建立現代的智慧小區是物業管理髮展的方向。
小區物業管理系統的主要功能有以下方面：
第一，人事管理子系統，從員工的招聘、任用到員工的離職進行全面有效的管理，詳細記錄員工的個人資料、家庭成員、員工合同、崗位考核、在職培訓、離職手續辦理等資料。
第二，房產資訊管理，記錄管理區、大樓、樓層、房間及配套硬體設施的基本資訊。主要模組：專案(小區、寫字樓、別墅等)基本資訊管理、樓宇基本資訊管理、房間管理資訊模組。
第三，客戶資訊管理，實現對業主購房、出租、退房的全過程管理，可以隨時查詢住戶歷史情況和現狀，加強對業主及住戶的溝通和管理。包括業主資訊管理、業主家庭成員、車輛資訊、電話資訊、寵物資訊、報修欠費歷史等資訊。
第四，租賃管理，提供給物業公司的房產租賃部人員使用，能夠對所管物業房產的使用狀態進行管理，可以按租賃狀態等方式進行分類彙總、統計，還可根據出租截止日期等租賃管理資訊進行查詢、彙總，預先對未來時間段內的租賃變化情況有所瞭解、準備，使租賃工作預見性強。
第五，租賃合同管理，對租賃合同進行管理，合同的中止、續簽、延期、作廢、變更等進行管理，可以進行實時查詢統計。
第六，工程裝置管理，建立裝置基本資訊庫與裝置臺帳，定義裝置保養週期等屬性資訊;對裝置執行狀態監控並生成執行記錄，故障記錄等資訊，根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的裝置。
第七，收費管理，在收費管理中，系統將收費分為社群、大樓、樓層、房間等多個級別。主要功能模組：收費專案定義、合同管理、應收款管理、實收、欠費管理、收費情況統計查詢。
第八，保安消防管理，消防保安管理是企業正常運轉的重要保證。本模組主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。
第九，保潔環衛管理，環衛管理主要包括三個方面：綠化管理，保潔管理，聯絡單位。綠化管理即綠化安排及維護記錄，保潔管理包括清潔用具管理、保潔安排及檢查記錄，聯絡單位即聯絡單位資訊及聯絡記錄。
第十，資產管理，對公司固定資產、低值易耗等的臺帳進行登記管理、使用變更情況、折舊情況進行記錄。
3小區物業管理方案
以下是小區物業管理方案，詳情如下：
第一部分前言(省略)
第二部分物業管理的整體構想與創優規劃
XXXX住宅社群作為建設開發有限公司“東方城市系列”的又一經典之作，以其建築的現代風格和完美的協調性，構築了又一具有現代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現
出建築對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建築學、文化藝術的傑作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。
針對東方明珠城社群物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社群物業管理的管理構想。
一、管理思想
公司將憑藉自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社群創造成為一個溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、複合型的管理隊伍，對東方明珠城社群實施專業化的物業管理與服務。
1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。
3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。
4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上、相形見拙者下”。
5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。
三、管理特色及創新點
公司堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。
1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候迴音的現象。
2、傾聽業主的心聲，在社群內設定“心連心信箱”，瞭解業主需求，解決業主反映的問題。
3、關注業主生活質量的提高，倡導“以業主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社群。
四、創優規劃
(一)、近期工作目標
第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象;
第二年內，創市物業管理示範住宅小區;
第三年…… 保市優、創全國物業管理示範住宅小區;
(二)、實施方案
1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，並明確創優小組職責。
2、完善各部門、各崗位的操作規程，規範日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。
4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社群創優的指導、監督工作。
5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社群的建立工作。
第三部分管理機構設定和管理人員
的配備、管理及物資的配備
一、管理機構模式
東方明珠城住宅城社群的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安保科、維修部、環境科。
組織結構圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社群實施綜合管理。
接待員：2人，接待業主的來訪和投訴並及時處理。
文員：1人，負責社群房屋及業主的有關資料的存檔工作和資訊收集工作。
財務：1人，負責社群的經濟核算和各種費用的收繳工作。
衛生清潔工：21人，負責社群的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養護工：2人，負責社群內的綠化及花草樹木的養護培植工作，並對業主的垂直綠化(陽臺擺花)和庭院綠化進行指導。
治安員：54人，負責住宅區內的治安、保衛防範、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社群的停車場以及出入社群的各種車輛，維護社群的交通秩序;
維修工：7人，負責社群的房屋及設施裝置的維修、養護。
三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃
(一)、管理人員的錄用要求
分類崗位職責條件備註
管理處主任全面負責社群物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派。
綜服科科長負責財務、接待業主來訪以及社群各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派。
保安科科長全面負責社群安全管理和車輛管理。