2017年的中國樓市，沒有了2016的瘋狂增長，多了各式各樣的樓市限購政策。儘管政府陸陸續續出臺調控制度，然而對房價的影響卻微乎其微。這樣的樓市危機什麼時候才是個頭呢?
對於樓市限購限貸的邊際效應下降，“限售”已成為“撒手鐗”。2017年3月23日，廈門首創“限售”政策，新購商品房取得房產證後滿2年才能出售。隨後，北京、廣州等30多個城市針對商品住房、“類住宅”啟動“限售”政策，土地拍賣“只租不售”案例也越來越多。近日，河北保定對一宗地進行拍賣，不僅限制最高地價，也限制最高房屋銷售價格，但最震撼的是，購房者自取得房產證之日起，10年內不得買賣。“10年限售”也被認為是最嚴厲的調控。
研究者指出，房屋在幾年內不得出售，這是打擊投機和短炒的絕佳手段。從資產定價角度看，流動性越高的資產，投資者參與率越高，價格也就越高。比如，雖然我國上市公司盈利能力較差，但多年來市盈率(股價/每股收益)雄冠全球，原因就在於股票具有非常高的換手率。事實上，一旦流動性下降了，投資者參與率就下降了，資產價格也必然會下降。近年來，但凡房價上漲較快的城市，其房屋換手率一般都比較高。
目前，“資產荒”預期下的購房行為普遍，特別是“加槓桿”購房，這是本輪房價快速上漲的罪魁禍首。因此，啟動限售政策，通過凍結交易、改變預期、增加槓桿成本，直接消滅了投資和短炒需求。但是，筆者認為，限售政策在這個時候大範圍“登場”，絕非僅僅是一項類似於限購、限貸和限價的簡單行政干預措施，要放在當前樓市大環境、經濟金融的大環境下面來理解。限售這項措施將對未來樓市、資產價格、資金流向和金融風險產生深遠的影響。
春節後開啟的新一輪調控，一個最大的背景就是，熱點城市和區域的房價在短短的2年內上了“新臺階”。2015年以來，熱點城市及周邊的房價水平至少上漲了100%-150%，儘管有改善型需求、返鄉置業的推動，但“資產荒”預期下的“加槓桿”購房，無疑是房價上漲的最大推手。這部分需求，很多是要在未來“套現”的。根據筆者調研，熱點樓市目前出現了一個新現象，就是價格“鎖定效應”，即一個樓盤某一套房子的實際成交價格，將鎖定同類戶型的其他價格。
首席中國經濟學家張智威認為，中國房地產市場將在2018年後出現大調整。張智威對中國10個主要城市土地拍賣中的中標價格發現，除非房價繼續上漲，否則拍得的土地將不具備商業可行性。他稱：“即便房價止步於當前水平，共計252其土地拍賣研究樣本中，105例都將對標的拍得房企造成損失，其價值佔總價值的50%以上，損失金額將高達930億元。”
樓市讓他想到了前一年股市的狂熱。“這就像是股票市場，當你放松管制的時候，它們就像脫韁野馬一般上漲。現在你必須控制的時候，又像是一個冰桶挑戰。所以政策總是在極端的熱和冷之間搖擺。這麼做對經濟不利，因為你勢必將經過一個非常積極的投資週期。”
中國家庭負債佔GDP比重從2010年底的28%，上漲至目前40.5%水平，但是相比已開發國家依然較低。美國家庭債務率佔GDP比率為80%，韓國為85%，日本為66%。此外中國按揭首付比率普遍高於30%，這意味著即便樓市下跌，“止贖”風險也較低。
一旦降價“套現”，該樓盤的房價就會下跌，特別是投資性房產佔比高的樓盤或區域。目前，新一輪樓市調控已經上升到防範金融風險的“國家戰略”地位，無論對樓市調控，還是金融“去槓桿”，管理層的決心和意志都是堅定的。因此，大批的資產配置購房未來會有“套現”的需求。特別是，隨著資金環境的緊縮，樓市槓桿的收緊，以及持續調控疊加對於預期的衝擊，不僅“套現”需求會增加，還會產生從“套現”到“拋盤”的轉換，這就是樓市踩踏式出逃危機。
若房屋在幾年內不得出售，即便樓市回撥，也不會產生大規模“套現”，並導致各路需求出逃，形成樓市回撥共振，這是避免踩踏式樓市危機的手段。另外，近年來雖然貨幣投放和銀行總資產年均增速分別高達15%和20%以上，遠遠超過實際GDP增長，但我國並沒有爆發嚴重的通貨膨脹，根源就在於作為不可貿易品的商品房，吸納了絕大多數流動性，這就是資金老虎入籠。未來，如果資金大規模從不動產領域流出，資產價格“高位洩洪”，這是實體和金融難以承受之重。