抵押權
- 目錄
- 1、抵押權是什麼
- 2、抵押權預告登記
- 3、抵押權期限
- 4、抵押權人和抵押人的區別
1抵押權是什麼
抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程式就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，並以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。
根據《物權法》第179條的規定，抵押權是債權人對債務人或者第三人不轉移佔有的擔保財產，在債務人屆期不履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，依法享有的就該抵押財產的變價處分權和優先受償權的總稱。
2抵押權預告登記
預抵押登記制度，就是在購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產的行使權利。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十條第二款規定：以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。
《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
預告登記制度很好地避免了房屋或者其他不動產買賣過程中出現的“一房兩賣”的現象。當事人在購買房屋或者不動產時，為保證將來能夠擁有這套房子或者不動產的物權，雙方可以按照約定，到房屋登記機關申請所購房屋的預告登記，這樣在登記機關就留下購買人的相關資料，開發商或者其他部門在未經購買人同意的情況下，將不能再把該房賣給第三人。當完成預告登記後，買賣雙方成為一種準物權關係，只有完成房屋的實際登記(也就是本登記)後，準物權才能轉化成現實物權(抵押權預告登記在實現本登記後，抵押權預告登記也要轉抵押登記，辦理房屋他項權證)。
3抵押權期限
對於抵押權行使期限，《擔保法》、《擔保法解釋》、《物權法》都曾作出相應的規定。《擔保法》第12條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”《擔保法解釋》第12條規定：“當事人所擔保的債權的訴訟時效結束後，擔保權人在訴訟時效結束後的二年內行使擔保物權的，人民法院應予以支援。”《物權法》第202條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。”
由此可見，抵押權行使期限問題存在法律衝突。《擔保法》第12條，表明如果抵押權所擔保的債權消滅了，那麼抵押權也消滅了，它強調了抵押權的從屬性，並未對抵押權的期限作法律規定。《擔保法解釋》第12條，一方面肯定了當事人約定的或者登記部門要求登記的抵押期間，對抵押的存續不具有法律效力，另一方面也對主債權在訴訟時效過後抵押權的行使給予了一定的限制，即要在主債權的訴訟時效結束後的二年內行使抵押權。《物權法》第202條，對抵押權的行使作出了進一步的限制，即要在主債權的訴訟期間內行使抵押權。
按照《立法法》第83條與《物權法》第178條規定的原則和精神，“上位法優於下位法”、“新法優於舊法”、“特別法優於一般法”，《擔保法》、《擔保法解釋》與《物權法》有衝突的地方應適用《物權法》。
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4抵押權人和抵押人的區別
抵押人也叫債務人或第三人，抵押人通過向債權人提供抵押物，用以擔保債務(貸款)的履行。當抵押人將自己的指定財產抵押給債權人時，抵押人將喪失抵押物的部分處分權，簡言之就是抵押人不能完全享受抵押物的所有權。而抵押權人就是接受抵押物的債權人，抵押權人對債務人享有債權，如果債務人為履約償還債務，抵押權人有權處置抵押物，並享有優先受償權利。
抵押人和抵押權人的區別
抵押人、抵押權人的區別主要在於抵押權的歸屬問題，所謂抵押權是債務人或第三人所提供用於抵押的特定財產所設定的物權。抵押權是一種財產權，權利人可對之加以處分。抵押權人可以讓與抵押權，或再為他人提供擔保。以住房按揭貸款為例，借款人就是抵押人，而放款銀行就是抵押權人。