買房政策
- 目錄
- 1、買房政策是什麼
- 2、買房政策2016
- 3、北京買房政策
- 4、上海買房政策
1買房政策是什麼
為進一步做好房地產市場調控工作，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，國務院繼去年5月的“國10條”後，於2011126日出臺“國八條”指導全國樓市的政策導向，隨後各地政府陸續出臺各地執行細則，對樓市進一步進行調控。——《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》國辦發〔2011〕1號。
國家發展改革委印發《關於降低部分建設專案收費標準規範收費行為等有關問題的通知》，決定自5月1日起降低和規範住房交易手續費、施工圖設計審查費、部分行業環境影響評價收費和招標代理服務費等收費標準和行為。可減輕企業和居民負擔41億元。
通知明確取消及降低的住房交易手續費包括：取消住房抵押手續費;因繼承、遺贈、夫妻共有等進行的住房轉讓免收轉讓手續費;依法進行的廉租住房、公共租賃住房等保障性住房租賃行為免收租賃手續費;限價商品住房、棚戶區改造安置住房等保障性住房轉讓手續費在現行收費標準的基礎上減半收取，執行與經濟適用住房相同的收費標準。
通知要求降低及規範的建設專案收費主要包括：一是降低各地偏高的施工圖設計審查收費標準，並實行上限控制。二是降低部分行業建設專案環境影響評價收費標準。估算投資額100億元以下的農業、林業、漁業、水利、建材、市政(不含垃圾及危險廢物集中處置)、房地產、倉儲(涉及有毒、有害及危險品的除外)、菸草、郵電、廣播電視、電子配件組裝、社會事業與服務建設專案的環境影響評價收費標準，在現行收費標準基礎上下調20%。三是降低中標金額在5億元以上的招標代理服務收費，並設定收費上限。
通知還要求各地應進一步加大對建設專案及各類涉房收費專案的清理規範力度，要嚴禁行政機關在履行行政職責過程中，擅自或變相收取相關審查費、服務費等，確保降費措施落到實處。
2買房政策2016
2016的“全國兩會”議程已經接近尾聲。“去庫存”、“高房價”“首付貸”、“限購”、“房地產稅”等樓市議題成為了今年全國兩會代表、委員以及媒體記者最為關心的話題。
圍繞樓市的去庫存壓力、一線城市飆升的房價，房地產金融化的監管等問題，出席兩會的官員們也暢所欲言，那麼未來一年，哪些買房政策最有可能出臺呢。
政策一：封殺“首付貸”
從去年下半年以來，北上深等一線城市房價大幅上漲，以“首付貸”為代表的槓桿資金被認為是推動此輪房價上漲的一個重要因素。在今年兩會上，“首付貸”將何去何從成為委員代表和媒體記者關注的一個焦點。
出臺可能性：★★★★☆
代表如何說：兩會期間“金融改革與發展”媒體釋出會上，在回答“如何看待首付貸”時，央行副行長潘功勝表示，央行會同有關部門一起，結合即將開始的網際網路金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的金融業務，開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。
央行行長周小川更是表態，P2P做“首付貸”資質成問題，必須明晰資金來源，銀行要對房地產價值進行評估，首付不能是借來的。
分析：
有了央行的表態，可以預見兩會後政府將加強對於中介行業的監管，規範交易流通環節，實際上上海目前已經這麼做了，中介將迎來一段苦日子。此前被市場質疑的比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象將迎來“監管風暴”。
其實，對於“首付貸”是否是高房價的推手，市場的看法呈現兩極化。有分析師認為，“首付貸”的出現也是因為滿足了一部分的人需求，特別是年輕人，高房價下剛需遭到壓抑，最需要房子的人買不起房。“首付貸是高房價的必然結果，充當了這輪樓市暴漲的替罪羊。”
政策二：房貸利息抵稅
所謂“房貸利息抵稅”，是指允許那些擁有自己房子的納稅人通過他們的主要住宅(或第二住宅)擔保的貸款所付的利息來減少他們的應稅收入。關於這一政策能幫助購房者省多少錢的案例計算非常多，但總體而言還是越有錢的人獲得的好處越大。
出臺可能性：★★★☆☆
代表如何說：財政部部長樓繼偉就“財政工作和財稅改革”等相關問題答記者問，在談到個稅改革問題時，樓繼偉表示，新體系下房貸利息、教育和撫養子女費用將可抵稅。
分析：
此前，房貸利息能否抵個稅引發多次討論。多名地產界人士表示，房貸利息能否抵個稅是去庫存的“王炸”，對房地產是極大的利好。但有財政部相關人士表示，該政策今年實施可能性不大。特別是目前一線城市快速上漲的背景下，更不可能出臺這樣的方案。朝陽區財政局一名財稅人士認為，個稅改革綜合計徵有助於減輕低收入者稅負，維護社會公平，使個稅發揮調節收入差距的功用。
政策三：營改增
按政府工作報告的要求，今年5月1日要全面落實“營改增”，試點範圍將擴大到建築業、房地產業、金融業、生活服務業。如何確保“營改增”順利落地?國稅總局局長王軍在“兩會”發言時表示，國稅總局將盡心盡力快出實施方案，估計兩會結束後，國務院很快會召開常務會議審定方案，審定以後，總局將配合財政部，儘快公佈方案並制定一系列的操作辦法。
出臺可能性：★★★★★
代表如何說：財政部部長樓繼偉在回答營改增相關問題時表示：“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是，17%的標準稅率不提高，但新增不動產可以納入抵扣。”
分析：
營改增的訊息一出，商業地產就開始討論，新政是否意味著商業地產去庫存的利好?企業即將會大量買房?但是，總的來說，商業地產目前依然處於低谷期。一些高階商業地產存在著大量的庫存。
對於新政是否能改善商業地產的狀況，多位業內人士認為，這條新政將會對商業地產市場去庫存起到一定的積極作用，推動一部分企業新購寫字樓，但實際影響可能有限。
而實際上，“營改增”跟財稅體制改革密切相關，而並不是專門針對樓市中商業地產高庫存而出臺的政策利好。
政策四：房地產稅
兩會期間，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，調整後的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入第一類立法專案，全國人大常委會今年的立法工作計劃將房地產稅法列為預備專案。這是否意味著房地產稅將在全國全面鋪開呢?對樓市會有什麼樣的影響?
出臺可能性：★★☆☆☆
代表如何說：劉修文用12個字概括此前在上海、重慶試點的房產稅改革：“細緻紮實、執行平穩、成效明顯。”他表示，兩地改革試點是探索對個人住房在保有環節徵稅的寶貴經驗，是符合房地產稅制改革總體方向的。
分析：多名地產界人士認為，房地產稅制度的出臺只是時間問題，這是一個趨勢。但房地產稅作為“降房價的利器”，在當前以“去庫存”為主的樓市調控基調下，顯得難合時宜。
此前，住建部及相關部門曾測算過房地產稅對市場的影響，預計房地產實際價格跌幅在10%-15%為可接受區間，在這一基礎上如果在交易環節適當減免稅收，那麼對於個人房屋價值影響來說，價格差異並不大。
3北京買房政策
9月12日，記者瞭解到，繼封堵“假”結婚購買新房後，同樣的限制政策也開始適用到二手房市場。同時，即便是全款購房者，如果資質不合格，也無法通過婚內更名的方式，讓無購房資質的一方單獨在房本上署名。
而在記者當天的實地採訪中，部分房產中介人士稱，在上述政策實施後，效果可謂立竿見影，不但上門客戶減少，一些本打算通過“假”結婚買房的客戶也暫時選擇了放棄。
此，中原地產首席分析師張大偉也表示，實施這項新政策後，將有效遏制“假結婚”購房的行為，隨著投資客的減少，市場或將出現調整。
房價持續上漲
在政策不斷收緊的背後，則是火爆了許久的樓市。
有機構統計資料顯示，今年前8個月北京商品住宅成交總金額高達2585億元，已超過去年總額。
以最近的8月份為例，北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計簽約4175套，成交均價36180元/平方米，雙雙保持在高位執行。且當月全市平均單套商品房住宅成交金額也達到了526萬元的歷史最高點，四環內平均單套總價更是高達1500萬元左右，五環內平均單套成交金額也超過了1000萬元。
而在進入“金九銀十”後，市場成交量繼續上漲。亞豪機構統計資料顯示，9月份首周北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交3185套，成交面積31.65萬平方米，環比分別增加32%、32%，這一成交量也創造了近5周的新高。
值得注意的是，雖然新盤入市的價格相較此前已經大幅上漲，但仍難以阻止人們的買房熱情。
其中位於東南四環小紅門外的江南府，今年6月份首期開盤時的均價還只有45000元/平方米，由於銷售異常火爆，新加推的房源價格已經上漲至68000元/平方米，短短3個月時間，漲幅便超過了50%。而即便是漲價後，前來諮詢的購房者仍是絡繹不絕，只是由於短期價格漲幅過快，部分購房者還沒有下定購買決心，“要是每平方米不到6萬元，我會毫不猶豫，接近7萬元的價格確實有點高，但是如果沒有更好的投資選擇，我還是會買這裡，畢竟放長遠點看，價格應該還是會漲的”。有前來看房的投資客表示。
實際上，就連首期買到該專案的客戶，都對如此漲幅感到驚訝。“當時買這個專案是覺得價格相比周邊便宜不少，所以排號的人也非常多，基本上是三、四個買房人搶一套房源，但即便是這樣我們這些買上房的業主，也沒想到漲這麼多。”這位江南府的業主表示，他已經考慮如果能以68000萬元/平方米的價格售出，就會選擇賣出這套房子，進而選擇更靠近市區的二手房，“畢竟房子還沒過戶，不會佔用我的首套房資格。另外南二環附近很多二手房價格也比這裡便宜了許多”。
同時，位於昌平區北七家的萬科翡翠公園，銷售均價超過5萬元/平方米，單套房屋售價在700萬元—1200萬元之間。其專案負責人表示，“確實停止排號了，關係戶都安排不過來，想買的話還是要早點說”。
此外，位於回龍觀的京投公園悅府和位於通州梨園的華業東方玫瑰，雖然開盤均價分別達到了42000元/平方米和53000元/平方米，但以記者的親身經歷來講，如果沒有提早託人找關係，仍然很難買到。“華業這邊有個老太太，排到號了但是前幾天在現場沒有選到房子，直接就暈倒了。”有現場參與選房的市民對記者表示。
業內人士也指出，今年市場確實有點瘋狂，“門頭溝電建地產的那個專案，均價接近5萬元/平方米，當期推出的156套房源不到一個小時就賣完了，離市區近的專案就更不用說了”。
而對於新房市場如此火爆的原因，上述業內人士認為，從最表面的原因分析，主要就是供不應求。
根據據北京市房地產交易管理網資料，北京可售期房住宅的剩餘套數為3萬套，面積約400萬平方米，可售現房住宅套數約為3.2萬套，可售面積約416萬平方米。兩者相加合計住宅套數為6.1萬套。這一數字同比去年下滑兩成多，且為近三年來的新低。
者接觸到的購房者也普遍表示，“能買到的新專案就那麼幾個，裡面還有幾個是單價超過10萬元/平方米的豪宅，我們可選擇的空間真的不大”。
二手房交易量創新高
二手房方面，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，9月份首周北京全市二手住宅共網籤6604套，環比增長11%，時隔18周後，單週交易量再次突破6000套。
而今年前8個月，北京二手房成交量更是創下2010年以來的新高，共成交18.35萬套，較去年同期上漲46.1%。8月份也再次回到2.5萬套高點，環比7月份上漲15%。
實際上，7月份和8月份，不少區域的二手房價格再次迎來一波上漲，也讓不少業主重新選擇了觀望，而這也造成了實際可售房源的減少。
以記者報社旁邊的兩個小區為例，雖然掛出的房源數量在100套左右，但真正在近期可以成交的房源只有20套上下。“大部分都是換房的業主，除非他們已經看好其他房子，否則肯定是不會賣的，另外還有一些房子的業主家裡本身有糾紛，我們也不會推薦給客戶，這樣再剔除一些價格過高的賣家，靠譜能成交的也就10多套。”該小區周邊的一家中介公司員工表示，“目前比較靠譜的價格是10萬元/平方米，如果學區名額沒有被佔，且是滿五唯一的業主願意以這個價格出售，一般一天之內就會有買家下定金。”
而在通州某別墅疊拼專案，記者的一位朋友在6月份以650萬元的價格定下了一套上疊，但隨著7月份和8月份整個市場價格出現上漲，業主不惜賠償50萬元的定金毀約，9月初再次掛出時，這套上疊的價格已經上漲至900萬元。
值得注意的是，隨著郊區新盤價格的飛漲，北京部分市區和郊區的二手房價格也出現了倒掛的情況。例如位於北五環與北六環中間的京投公園悅府，其附近建築時間在2010年左右的普通二手房價格普遍在4萬元/平方米以上，而作為新盤的京投公園悅府，售價和二手房價格相差無幾，也是其銷售火爆的原因。至於距離北京政府部門新辦公地不遠的通州梨園地區，普通二手房價格也在5萬元/平方米上下。
而南二環附近不少建於1990年左右的住宅，其售價也只在4萬元/平方米左右。甚至建國門附近一些較新的小區，價格也只在7萬元/平方米左右。
對此，有業內人士指出，郊區二手房價格超過市區，主要是得益於郊區有更多的新盤和土地出讓，這些都刺激了郊區二手房價格的上漲，而市區由於缺乏新盤和新出讓土地，價格反而比較穩定。但需要注意的是，郊區無論是生活配套，還是上班上學，都不能和市區相比，價格出現倒掛，主要還是源於投資客的炒房行為，剛需人群如果想買房，這一點需要格外注意。
封堵“假結婚”
面對如此火爆的市場，相關部門在近期則是接連出手整治，打擊物件也集中在投資客身上。
近日，北京便施行新政，封堵通過結婚騙取購房資質的行為。夫妻雙方購買新房時，在網籤環節，無法以沒有購房資質一方名義單獨署名房本。
對此，有業內人士此前指出，一些全款購房者，依然可以通過“假”結婚內的結婚、離婚手段，來完成購房，“在政策要求上，必須要有購房資格的一方在房本署名。如果之後做了貸款抵押，整個貸款的續存期內是不可以再更名的。這種政策其實封堵了一些人通過短期結婚離婚獲得購房資格的可能性。但如果是全款，因為在婚內是可以做更名的，所以政策很難封堵那些通過假離婚獲得購房資格而全款購房的這部分人群”。
不過，9月12日，記者在實地走訪中瞭解到，從當天開始，即便是全款購房者，也無法在婚內更名給無購房資質的配偶，且同樣的限制政策也開始適用到二手房市場。
“這樣政策主要針對的就是投資客，房價如此上漲，市場中確實存在不少投資客，一些新盤中投資客的比例甚至超過了剛需客戶，封堵通過結婚騙取購房資質，確實可以限制一部分投資客的炒作行為。”有房企負責人士表示。
不過，在一些業內專家看來，上述政策仍是治標不治本，“一線城市的住宅市場，未來走勢如何，更多的取決於信貸政策。之所以人們炒房熱情高漲，也是由於缺乏其他的投資渠道，要想做到房地產市場健康發展，還需要從多個方面去解決”。
4上海買房政策
一、上海買房限購政策
1. 提高非上海市家庭購房的個人所得稅和社保年限：社保及個稅需連續繳納滿5年才在上海購房。
2. 企業**的商品房再交易：需滿3年，若交易物件是個人，要按照限購政策執行。
二、上海買房信貸政策
1. 加強個人住房貸款管理：擁有1套房的居民家庭，若為了改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款**普通住房的，首付比例不低於50%。**非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
2. 購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為資訊納入本市公共信用資訊服務平臺。
三、上海市公共租賃住房和共有產權保障住房政策
加強公共租賃住房和共有產權保障住房的**管理，籌措人才公寓住房，開展新一批次共有產權保障住房申請受理。
四、加強房地產市場監督
1. 加強商品房預**管理，防止捂盤惜售;
2. 建立二手房交易資金第三方監管制度;
3. 加大執法力度，查處虛假廣告、炒作房價等違法違規行為的，並將相關資訊納入本市公共信用資訊服務平臺;
4. 嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。