五一假期剛過，朝陽區房價上漲的訊息瞬間成為人們關注的熱門話題。除了朝陽區，北京其他的地區的房價走勢如何?
北京3月房價漲幅跌0.1%，北京近5天的樓市交易情況出現良好漲勢，新房均價較上一週上漲了近4000元/平米，北京樓市自317新政頒佈以來就一直萎靡不振，但是慶幸的是在是上一週出現回暖。
4月份，北京全市二手住宅掛牌均價為63741元/㎡，環比3月下跌6%;同時二手住宅成交均價為59564元/㎡，與3月相比，4月成交均價整體下降了6.8%。成交量下滑更為明顯：4月全市二手住宅共完成網籤16902套，環比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。
除門頭溝區成交額環比前一週持平外，上週包括朝陽、海淀、豐臺、大興、通州、昌平、順義、房山、平谷、懷柔、密雲、延慶等眾多區域成交額環比全線上揚，成交量回歸到去年10月的水平。今年一度低迷的朝陽區，上週憑藉眾多高階樓盤的成交，以10.31億元問鼎一週區域成交冠軍，重新奪得霸主地位。
從資料上看，上週北京五環內新建住宅成交量佔比13.9%，受限購因素影響，有“門票" 的買房人更多選擇一步到位的房屋。上週，5-6環之間的最新成交均價為57923元/平方米，環比前一週大漲10000元/平方米。上漲原因，主要是因為幾個高階樓盤成交火熱的拉動。值得注意的是，這些成交火熱的專案中高階住宅、別墅佔據絕大多數。雖然今年新入市的高階專案不多，但鑑於未來市場發展態勢，老盤高階住宅或成為高階買家選擇的重點。
供求關係方面，隨著預期轉向、調控升級有效抑制了需求，3·17以後，新增房源量增加，新增客戶量減少，市場的整體供求關係發生了顯著轉變。客業關係方面，在樓市上升行情中，一般都是業主處於明顯強勢、主導地位，隨意漲價很常見，如今則風水輪流轉，業主不僅主動下調價格，還不斷催促購房者加快交易進度，急於成交、鎖定售價的心理很迫切、明顯，而購房者也更有“底氣”了，議價空間明顯擴大。
因為北京是全國樓市風向標，是樓市“高地”，“具有鮮明的標杆和風向意義，如果連抗跌性極強、集萬千最優質資源稟賦於一身的北京房價都實質性下跌了，其他泡沫巨大的城市樓市就沒理由再繼續上漲下去，所以本輪樓市調控效果要看北京的調控效果，也就是北京的房價走勢。”
更進一步說，北京的調控結果並沒有起到‘帶頭大哥’的作用，反而在一定程度上支撐著當下熱點城市房價的繼續上漲。預期的作用是巨大的，看漲北京後市的預期，支撐著全國熱點城市房價繼續上漲的預期。所以問題回到了調控目的這樣一個原點：在政策目標(房價必須不能再漲了)必須要達成，且必須要讓北京的調控起到示範效應的前提下，只有讓北京房價實質性下跌，徹底扭轉預期，才能發揮預期的傳導效應，引導其他城市房價止漲，若是有實質性回落，調控效果就更好了。所以北京的房價再上漲是不可能的了，只有顯著下跌這一種選擇。”
當前的北京樓市正如筆者所預判的，北京的房價在強調控下已經出現了實質性下跌。北京房產成交中有70%成交需求是改善性需求，這些物業總價更高、對貸款的依賴度更強，在以“認房認貸”為代表的調控政策中，影響最大是這類人群和改善性產品。