宜華集團董事長劉紹喜被帶走，該集團的子公司宜華地產(0.00,0.000,0.00%)股價應聲跌停，引起資本圈一場大地震，此前該公司發行的信託貸款計劃、股票質押融資或陷於風險漩渦。業內人士指出，宜華地產此番動盪或會遭遇信託、券商集體“逼債”,而在其實際控制人被帶走的情況下，集團的籌資或會比較困難。一旦被要求強制變現，該公司股價將面臨斷崖式下跌。
“最近的一筆房地產信託投資還是在去年上半年，已經還本付息。但自那以後，我就再沒有投資房地產信託的計劃，因為不看好中國房地產業。”信託投資者呂永輝向《國際金融報》記者坦言。
有這樣想法的並非呂永輝一人，事實證明呂永輝的抽身而退是明智的，2013年下半年至今，地產信託風險高企，中小地產商資不抵債，破產跑路新聞不斷，而地產信託也跟著受傷。
7月中旬，市場傳言宜華地產的實際控制人劉紹喜被有關部門帶走，至今失聯。該訊息在信託業內引起軒然大波。
近日，《國際金融報》記者致電涉及產品規模最大的中鐵信託詢問涉及宜華地產信託計劃的情況，對方稱目前沒有收到宜華地產出現問題的通知和其關於宜華地產的“優債1314宜華專案貸款集合資金信託計劃”出現任何問題的通知，計劃實施的相關情況仍能在中鐵信託官網查詢。
雖然尚未發生實質性違約，但涉及宜華系信託產品的投資者已經捏了一把冷汗，最終能否還本付息還不確定。
風險高企
事實上，通過股份質押、土地抵押擔保等手段，宜華地產通過信託獲得鉅額融資。自2009月4月至今，公開資料顯示，宜華集團持有的宜華地產股份被質押17次，涉及物件包括中信信託、華能貴誠信託、中誠信託、大業信託、方正東亞信託、華鑫國際信託。而除了直接的信託公司股權質押融資，宜華集團通過信託專案融資金額也不可小覷，達到15億。
據《國際金融報》記者統計，涉及宜華地產的集合信託產品已有8款，其中，中信信託和東莞信託的產品已到期兌付，資金規模達到4億元。還有6款還未到期，其中華融信託專案產品有3款，資金規模達到2.9億元。大業信託、中鐵信託、方正東亞信託專案各一款，資金規模分別為3億、3.5億2.5億，未到期信託專案的總規模達到11.9億元。華融信託在宜華地產的信託計劃中是重頭戲，三期信託計劃分別於2013年6月27日和2013年7月9日成立，擔保措施的第一條都是廣東宜華以外砂專案擬開發一期365畝土地提供抵押擔保。劉紹喜失聯後，華融國際信託釋出公告稱，該信託計劃由廣東宜華母公司宜華企業(集團)有限公司、宜華集團實際控制人劉紹喜及其配偶提供連帶責任保證;廣東宜華以汕頭外砂專案365畝土地提供抵押擔保。根據北京國地房地產土地評估有限公司於2013年評估結果，抵押物評估價值約為124703.5萬元，目前抵押率僅約22%。目前，公司已經制定了相應的預案並派遣了工作組到現場核查，以便及時採取措施。“房地產信託較其他信託的高收益是吸引投資者的最主要原因，但房地產行業本身良莠不齊決定了它的高風險。選擇投資房地產信託要在安全的前提條件下考慮收益。我覺得地產信託違約事件在今明兩年還會繼續出現。”呂永輝表示。
在這種判斷下，投資者對地產信託的投入明顯趨於謹慎。據普益財富資料顯示，7月12日至7月18日共有15家信託公司發行了37款集合信託產品，發行量環比減少6款，降幅13.95%。而7月5日至7月11日共有22家信託公司發行了43款集合信託產品，發行量環比減少11款，降幅20.37%。
用益信託分析師閔清華分析，與此前信託行業的迅猛發展相比，信託業發展疲態開始顯現，信託公司的風控壓力明顯增大，受經濟下行壓力加大和產業結構調整步伐加快等因素的影響，信託到期規模的增加在較大程度上增加了信託違約事件的發生概率，雖然爆發系統性風險的可能性不大，但是不排除個別產品出現兌付風險，隨著巨集觀經濟增速放緩，企業的經營壓力將長期存在，煤炭、房地產等強週期行業面臨的行業風險會逐漸增加，信託違約事件未來仍會發生。
“地產信託兌付難的一大直接原因是房地產企業資金鍊斷裂，如果信託公司和融資方處理問題不當，則加劇導致產品兌付難。所有出問題的專案中房地產(8.14,-0.050,-0.61%)信託的比例是最高的。很多融資方現在的經營風險是以前出臺信託計劃時無法預料的。信託公司可能並沒有對融資方的經營狀況進行準確的預判。”閔清華對《國際金融報》記者表示。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，過去激進拿地、融資規模過大的房企，會發現今年以來的信託計劃都面臨兌付難的尷尬。尤其隨著資金面收緊，信託兌付的成本在加大。
信託產品無法按時兌現，會對各個參與主體的聲譽產生影響。如從房企角度看，若無法按時兌現，自然背後的經營狀況會受到質疑。而且往往這樣的房企屬於高槓杆模式，經營不穩定，未來融資狀況會進一步惡化。
不過，國際金融投資家聯合會主席孫飛指出，近日，國內越來越多的城市已放寬或完全取消住房限購政策，會加大房地產的交易，有利於房產企業產生現金流，對房產信託的兌付是好事。
風控有待加強
閔清華指出，令人擔心的是信託公司在地產信託專案風險處置機制上還略顯稚嫩，有待加強。這也是監管層一直強調的。
7月25日，銀監會召開2014年上半年全國銀行業監督管理工作暨經濟金融形勢分析會議，銀監會黨委書記、主席尚福林在會上指出，要全面加強風險防範，堅決守住風險底線。嚴格控制信用風險擴散。重點監控房地產、政府融資平臺、產能嚴重過剩等領域風險。
此外，銀監會2014年4月釋出的《關於信託公司風險監管的指導意見》提出，信託公司要切實加強潛在風險防控，加強盡職管理。閔清華進一步指出，一般來說，對風險專案信託公司採取的化解方式有多種，比如外部機構接盤、抵押物處置、墊付給受益人、授權展期等方式化解風險。
“信託公司本身在設計房產信託產品時都會設定風險防火牆，並引入風險防控措施，如用房產作抵押等。因此，除非房價大幅下跌，如下跌一半，否則房地產信託最終還是會實現兌付。當然即使是有限的房價下跌對信託也是有影響的，這會導致房地產企業收回的現金流不及預期，不足以兌付融資本息，大多數情況可以通過延期和展期，以更長時間段的現金流來償還本金和利息。”孫飛表示。
孫飛表示，房地產信託的第一還款來源是房地產開發商及時還款，通過現金流或是第三方;第二是開發商的股東;第三是信託公司的資源或是其他信託方式的資金;第四是信託公司或開發商的第三方資源;第五是資產管理公司。如果不能及時兌付，經過投資人同意，就出現延期或展期兌付。如果不行，接下來將會出現違約。
閔清華認為，在專案運作的過程中，發現融資方在經營過程中可能存在的一些風險，信託公司會採取提前兌付的方式來防範風險。今年上半年應該有30多款信託產品提前兌付，這是處理問題的一種手段，應對風險的一種方法。
記者發現，已經有不少信託公司採用或計劃採用“提前兌付”的方式來化解風險。
據同花順(19.37,-0.520,-2.61%)iFinD資料統計顯示，自2014年1月1日至今，提前釋出兌付公告和終止公告的信託公司數量分別為15和54家。在今年提前終止或兌付的信託產品中，投向房地產的達28只，其規模已至62億元，無論在規模還是數量上地產信託產品佔比均為三成。
孫飛對《國際金融報》記者表示：“這種做法一般是為了規避風險，提前兌付就提前解除了風險。也有可能是開發商找到其他一些低利率的資金成本的融資方式來替換信託，選擇提前兌付。”
發行規模暫降
存量地產信託專案風險高企使得信託公司對新產品發行更加小心翼翼。
“信託公司未來對房地產的投資會更加謹慎。信託公司會更加註重融資方的資質、實力，從之前暴露出來的問題來看，中小房地產企業相對來說風險會更大，一些大的房地產企業出現風險的概率會低很多。”閔清華表示。
然而，孫飛認為，資料的下降只是暫時現象。雖然房價下跌，房地產的風險加大，信託公司在投資房地產時會更加審慎，但是未來則不然，不久以後中國城市化率將達到70%，重點是新型城市化和新型城鎮化。而對於一些信託公司規避三、四線城市的做法，孫飛認為這是個錯誤。他堅信，未來地產信託的主戰場將是三、四線城市和五線小城鎮，在這些地方有很多城市化的機會，同時也是房地產信託的機會。在這些房地產行業不發達的地方，房價相對較低，有很大的上漲空間，房地產開發商和房地產信託的風險相對較小，便於銷售和現金流的迴流，也便於風險控制。
孫飛堅定地對《國際金融報》記者表示，房產信託在未來的5到10年還是中國信託業的主流產品，現在房地產信託數量的下滑是暫時的。目前個別房地產企業出現問題，房價有所下調，個別房產信託也出現兌付風險，但是不會爆發房地產信託的系統性危機，只會出現個別房地產信託的兌付風險和延期兌付。這些風險對未來的發展有警示作用。隨著中國城市化的程序加快，房地產信託在未來仍有較大的發展空間。
投資過房地產信託朱林(化名)告訴《國際金融報》記者：“選擇地產信託計劃時，一定會選擇比較大的房地產公司和信託公司的信託產品，且要看信託計劃的專案地。一些比較有聲譽的且專案地在大中城市的信託產品是相對來說可靠的。此外，即便是這樣的信託公司也要買他總部或者核心分公司所在地區的明星專案，如果是信託公司的異地專案，則風控會比較薄弱，如異地專案會給專案組前期盡職調查和後期監控帶來一定難度。”
閔清華也建議投資者，投資地產信託專案首先應該優先選擇那些在房地產信託業務方面具備長期經驗、專業團隊和良好業績的信託公司;其次甄選融資地產企業的規模和資質，應選擇房地產開發二級資質以上、抗風險能力強、地產專案種類多、分佈廣的融資企業;最後甄選優質抵押資產，儘可能選擇變現能力強且價值受調控影響小的土地、在建工程或商業物業，貸款類產品需要看抵押物價值和貸款額之間的比例，抵押率控制在50%以下比較合理，一旦出現兌付風險，能夠迅速及時且足額處置抵押資產，變現能力比較強，確保信託資金安全。
朱林指出：“投資者在考察信託公司專案中的擔保方時，一定要通過各種渠道瞭解一下擔保方的債務情況。對於擔保物則要關注是否‘一女多嫁’,雖然投資者不可能非常專業，但多留一個心眼就少一份風險。”
孫飛指出：“任何金融產品都有風險，投資者還是需要更加謹慎。在投資時，首先要選擇風控能力強、理財能力強的信託公司。其次，要關注信託產品本身的資金流動性、收益性是否匹配，要關注風險防火牆、擔保措施的設定。最後，投資專案本身的結構設定、現金流和風險控制機制也同樣重要。”
(轉自國際金融報)