房屋買賣合同的簽訂是購房者在購房這件事情上最後也是最重要的一個環節，而在小產權房屋買賣合同的簽訂上，有那些需要注意的?專家給出以下的答覆，為購房者排憂解惑。
小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”
現實中，一直認為小產權房買賣合同是無效的，但也存在特殊情況，即要是小產權房買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定該小產權房買賣合同是有效的。
根據《土地管理法》第62條及其它相關條款的規定，農村和城市郊區土地屬於農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制，即只有具備集體經濟組織成員的身份，才可以依法取得並享有宅基地使用權，且宅基地的分配製度實行一戶一宅制。
同時，根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之一併被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設。”該禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，這樣看來，農村宅基地的所有權在集體，使用權僅限於村民，農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設，該種行為被法律所禁止，轉讓合同自始無效。
根據《物權法》的規定，宅基地使用權屬於用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故此，其流轉條件理應受到限制，不能簡單等同於其他具備完全所有權的財產。對於所有權不完整的財產，其轉讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。
根據《北京市高階人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。
同時第三條規定，涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現實;第二，要注重判決的法律效果和社會效果。第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。
對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據案件的具體情況綜合分析後認定合同效力問題。
市民購買小產權房是不受法律保護的。小產權房在手續全的情況下，也只能算是合格的農民房。現在的小產權方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售。嚴格意義上說，買賣小產權房是違法行為，小產權房也是禁止市場流通的。市民購買小產權房利益受到侵害時，也得不到法律保護。
小產權房未經士地管理部門批准而使用集體土地的涉嫌違法用地;小產權房無建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的涉嫌違法建設;小產權房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋權證書》。對於小產權房，無論是國土資源部還是國務院，態度向來強硬。