在中國，土地是屬於國家的，國家禁止一切的土地買賣。不過在農村，卻經常可以聽到土地買賣的事情，從法律層面上，這些的現象是不是合法呢?有哪些條件才可以進行土地買賣呢?
農村房屋買賣合同的效力問題在司法界和學術界一直是一個困擾多時而又歷久彌新的研究課題，我們曾寄希望於《物權法》的出臺能為這場效力之爭作出最終裁判，但2007年3月16日最終審定通過的《物權法》卻仍留給我們一個未盡的結論。作為司法者，我們的首要職責不是對制度的設計加以評論，而是在現有的法律框架下合理、恰當地解決糾紛，實現司法公正，因此本文試結合《物權法》的立法本意，為今後集體經濟組織以外成員購買農村房屋所引發的糾紛作出司法抉擇。
在我國，國有土地和集體土地集體都只能出讓土地使用權，不能買賣土地所有權。而集體土地使用權只能在村集體成員內部流轉，因為您也是村集體成員，所以您購買該土地的使用權是被法律承認的。只需要您能夠拿出當初的買賣協議合同等證明，法律會給您公證的判決的。
農村宅基地買賣應嚴格按照法律法規的規定進行。對於由此引發的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同情況，妥善處理，具體如下：
第一，對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。
第二，對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
第三，對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
第四，對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住、使用該房屋的權利。
對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：
第一，按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第二，按上述第四種情況處理的，如果係爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷範圍的，應在扣除購房人的購房款後，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。
對於城市居民到農村購買農村房屋的房屋買賣合同效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據《中華人民共和國土地管理法》規定“城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有”和《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》、國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》等相關法律法規以及政策的規定，城市居民到農村購買房屋的合同屬於無效合同。
對於非同一集體經濟組織成員的房屋買賣合同效力，根據《土地管理法》的規定，農村的土地屬於本集體經濟組織所有，也就是說只有本集體經濟組織成員才享有本集體土地的使用權，《物權法》第一百五十三條作出如下規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。因此，非同一集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬於無效合同，因為根據法律規定是不能辦理宅基地過戶登記的。農村的土地只是屬於本集體所有，如果隨意將房屋轉讓非本集體成員，那麼無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權益，因此這類合同屬於無效合同。
對於同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為應當是允許的，也是法律沒有禁止的。但是隻能轉讓給符合申請宅基地條件的成員，並且村民將房屋轉讓他人後，將不能再申請宅基地。這種成員之間的房屋買賣合同屬於有效合同。