土地使用權
- 目錄
- 1、土地使用權出讓金如何計算
- 2、土地使用權型別
- 3、土地使用權抵押如何辦理
- 4、土地使用權轉讓如何辦理
- 5、土地使用權是什麼
1土地使用權出讓金如何計算
土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，並向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利摺合成貨幣的補償。
按照《中華人民共和國土地管理法》和國務院頒佈的實施條例、《中華人民共和國城市房地產管理法》等規定，存量房屋轉讓後改變用途為商業、旅遊、娛樂、金額、服務業等用地的，受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金。
補繳土地使用權出讓金的標準是按照土地等級、土地用途、建築容積率來確定的，它相當於外商投資企業5年的土地使用費，其具體計算公式為：土地使用權出讓金=土地面積x5年土地使用費x容積率係數。
其中，容積率係數在1.8以內(包括1.8)的，按100%計算;超過l.8的部分，按50%計算。如果原出讓土地並不改變用途的，則毋須繳納土地使用權出讓金。
以出讓等有償方式取得的國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。新增建設用地的土地有償使用費，一律全額繳入國庫，實行中央和地方3:7比例劃分。
2土地使用權型別
土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權按照取得的方式分為出讓、作價出資(入股)、劃撥、出租、授權經營等。集體土地使用權包括集體農用土地使用權和集體土地建設用地使用權。
按照土地用途、經營特點、利用方式和覆蓋特徵四個主要指標進行分類，一級類主要按土地用途，二級類按經營特點、利用方式和覆蓋特徵進行續分，所採用的指標具有唯一性;
按照統一的指標，城鄉土地同時劃分，實現了土地分類的“全覆蓋”。這個分類系統既能與各部門使用的分類相銜接，又與時俱進，滿足當前和今後的需要，為土地管理和調控提供基本資訊，具有很強的實用性。同時，還可根據管理和應用需要進行續分，開放性強。本分類系統能夠與以往的土地分類進行有效銜接，不至於由於新分類造成土地基本資訊的“斷檔”。
土地使用權的出讓，是指國家將國有土地使用權在一定期限內出讓土地者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者交納補償、安置等費用後將土地交付給土地使用者使用的行為。
3土地使用權抵押如何辦理
土地使用權抵押如何辦理成為困擾多少人的問題，以下介紹其流程：
1、除國家機關、公益設施外，抵押人依法有權處分的國有土地使用權。
2、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的國有和集體土地使用權。
3、村鎮企業的廠房等建築物涉及所佔用範圍內的集體土地使用權。
4、土地使用權抵押登記必須以土地使用權登記為基礎。若土地登記的內容與實際不符，應先辦理土地使用權變更登記，再辦理土地使用權抵押登記。按份共有的土地，應按各佔土地的比例，進行土地使用權變更登記，將土地分攤給各土地使用者後，才能辦理土地使用權抵押登記;
5、以土地使用權抵押的，應當將該土地上的房屋等附著物同時抵押。
6、辦理土地使用權抵押設定登記時，抵押人必須與經依法登記確認的土地使用者一致。抵押人必須是具有完全民事行為能力的人、合法組織或者自然人，企業法人等的分支機構未需要注意的是地上沒有附著物的劃撥土地使用權申請抵押的，不受理報件。地上有附著物的劃撥土地使用權抵押，需提供雙方就處置土地時優先補交土地出讓金的承諾書。屬於分割土地設定抵押登記的，需提供具有土地勘測定界資質的機構出具的抵押土地界線圖，並由抵押雙方共同認可。抵押期滿後涉及法院裁定需處分土地的，應由規劃部門出具規劃蘭線圖。
4土地使用權轉讓如何辦理
土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記檔案中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。
土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條的規定辦理。
土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。
5土地使用權是什麼
建設用地使用權的產生，如果從建設用地使用權人的角度來考察，就是建設用地使用權的取得。
土地使用權指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權;劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安裡等費用後.取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。兩者的主要區別是：出讓土地使用權是有償、有期限的;劃撥土地使用權除法律另有規定外，一般沒有期限的限制。
土地使用權是指使用人根據國家法律、檔案、合同的規定，在法律允許的範圍內，對國家和集體所有的土地享有佔有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。
我國法律、法規中對於土地使用權的期限，是分別不同種類的土地使用權進行規定。通過土地劃撥及鄉(鎮)村建設用地程式取得的土地使用權，是無期限的。通過這種程式取得土地使用權的土地使用權人，除了法律規定的使土地使用權消滅的原因外，可以無期限地使用土地。